Apa itu DCF?
Discounted Cash Flow atau DCF memperkirakan nilai saat ini dari arus kas yang diharapkan di masa depan. Prinsip dasarnya adalah bahwa arus kas yang baru diterima beberapa tahun lagi tidak mempunyai nilai yang sama dengan arus kas hari ini karena waktu dan risiko.
Dalam praktik valuasi terdapat berbagai implementasi DCF. Ada model FCFF yang lazim dipasangkan dengan WACC, model arus kas ekuitas yang menggunakan cost of equity, dan variasi lain sesuai definisi arus kas yang dinilai.
Apa yang dihitung CekValuasi?
Engine terlebih dahulu memperoleh free cash flow perusahaan. Jika field free cash flow langsung tidak tersedia, pipeline dapat membentuknya dari operating cash flow dan capital expenditure. Nilai tersebut kemudian dibagi jumlah saham untuk memperoleh FCF per share.
DCF hanya diteruskan jika FCF per share positif dan cost of equity lebih tinggi daripada terminal growth. Setelah itu engine memproyeksikan FCF per saham selama lima tahun, mendiskontokan setiap tahun, lalu menambahkan present value dari terminal value.
Bagaimana growth dan discount rate dibentuk?
Growth normalized
Pipeline mencoba membentuk CAGR historis dari laba bersih, pendapatan, dan free cash flow ketika seri datanya memadai. Median dari CAGR yang tersedia menjadi historical growth. Jika tidak ada CAGR yang dapat dihitung, fallback historical growth adalah 8%.
Jika ROE tersedia, engine juga menghitung sustainable-growth proxy dari ROE dan retention ratio. Payout ratio dibatasi ke rentang 0%–90%; bila payout tidak tersedia, engine menggunakan 35% sebagai fallback.
Growth final adalah median historical growth dan sustainable-growth proxy ketika keduanya tersedia, lalu dibatasi antara −3% dan 18%.
Cost of equity
Cost of equity production menggunakan beta sebagai input. Jika beta tidak tersedia, beta fallback adalah 1. Nilai awal dibentuk oleh formula engine berikut, kemudian dibatasi ke rentang 10,5%–22%.
Terminal growth
Pipeline production saat ini menggunakan terminal growth tetap sebesar 3,5%.
Rumus DCF production
Untuk setiap skenario, FCF per saham diproyeksikan selama lima tahun dengan growth skenario tersebut.
PV explicit = Σₜ₌₁⁵ FCFₜ ÷ (1 + k)^t
Setelah tahun kelima, terminal value dihitung dengan perpetuity-growth relationship dan didiskontokan kembali ke hari ini:
PV Terminal = Terminal Value₅ ÷ (1 + k)^5
DCF per share = PV explicit + PV Terminal
Engine menolak kalkulasi internal jika selisih discount rate dan terminal growth tidak lebih dari 1 percentage point. Output metode juga masih harus lolos economic sanity guard umum: Bear, Base, dan Bull harus berada antara 5% dan 5× harga pasar saat pipeline dijalankan.
Bagaimana Bear, Base, dan Bull dibuat?
| Skenario | Growth | Discount rate |
|---|---|---|
| Bear | max(−2%, growth − 5 pp) | min(24%, cost of equity + 2 pp) |
| Base | growth normalized | cost of equity |
| Bull | min(22%, growth + 4 pp) | max(9,5%, cost of equity − 1,5 pp) |
Dengan desain ini, Bear menekan growth sekaligus menaikkan tingkat diskonto; Bull melakukan arah sebaliknya. Angka-angka tersebut adalah parameter engine production CekValuasi, bukan aturan universal untuk seluruh analisis DCF.
Mengapa terminal value perlu diawasi?
Terminal value mewakili nilai arus kas setelah periode proyeksi eksplisit. Karena nilainya dapat menjadi bagian besar dari total DCF, CekValuasi menyimpan terminal value share sebagai diagnostic.
Jika porsi terminal value terhadap total Base DCF melebihi 70%, metode diberi warning “Porsi nilai jangka panjang tinggi”. Confidence dasar DCF tetap 0,85, tetapi relevance yang masuk ke pembobotan production diturunkan dari 0,85 menjadi 0,65 sebelum penyesuaian sektor.
Contoh hitung sederhana
Misalkan FCF per saham saat ini Rp100, growth Base 8%, cost of equity 14%, dan terminal growth 3,5%. Tahun pertama FCF menjadi Rp108; tahun berikutnya terus bertumbuh 8% hingga tahun kelima. Setiap FCF didiskontokan dengan 14%.
PV FCF₁ = 108 ÷ 1,14 ≈ 94,74
Proses yang sama dilakukan sampai tahun kelima. Terminal value dihitung dari FCF tahun kelima dengan growth 3,5%, kemudian juga didiskontokan lima tahun. Jumlah present value lima arus kas eksplisit dan terminal value menghasilkan estimasi DCF per saham.
Contoh ini hanya menerangkan mekanisme. Engine memakai input aktual masing-masing ticker dan masih menjalankan sanity/QC sebelum metode dapat memengaruhi Composite Fair Value.
Kapan DCF tidak muncul atau perlu dibaca hati-hati?
DCF tidak dibuat ketika FCF per saham tidak positif atau kondisi discount rate terhadap terminal growth gagal. Hasil juga dapat ditolak jika Bear/Base/Bull tidak konsisten dengan skala harga pasar. Jika terminal value share tinggi, warning ditampilkan dan relevance metode diturunkan.
Selain itu, DCF sangat sensitif terhadap growth dan discount rate. Perubahan kecil pada keduanya dapat menghasilkan perubahan valuasi yang material. Itulah sebabnya CekValuasi menampilkan skenario dan tidak memperlakukan DCF sebagai satu angka presisi yang pasti.
Bagaimana DCF masuk ke Composite Fair Value?
Jika lolos QC, DCF menjadi salah satu kandidat metode. Pengaruh akhirnya bergantung pada confidence, relevance sektor, terminal-value diagnostic, serta metode lain yang juga lolos. Baca cara CekValuasi membentuk Composite Fair Value, lalu gunakan panduan membaca hasil valuasi saham untuk menilai range, agreement, kualitas evidence, dan guards.
Buka Fair Value Analyzer dan lihat apakah DCF tersedia, rentang Bear–Base–Bull, warning, dan bobot finalnya.
Buka Fair Value Analyzer →CekValuasi adalah alat bantu riset dan edukasi, bukan rekomendasi membeli atau menjual efek. Model DCF merupakan estimasi yang sangat bergantung pada data dan asumsi.